ODPOVÍDÁ SVJ ZA STAV STŘECHY? A KDO ZAPLATÍ ŠKODY, KDYŽ ZATÉKÁ DO BYTU?
V TOMTO ČLÁNKU SE DOZVÍTE:
Kdo odpovídá za stav střechy a kdy nese odpovědnost SVJ
Kdo hradí opravy střechy a škody způsobené zatékáním
do bytuKdy se provádí revize střechy SVJ a proč se nevyplácí ji odkládat
Proč místo zatékání nemusí odpovídat skutečnému místu poruchy
Jak včas odhalit problémy se střechou dříve, než povedou
k nákladným opravám
Na stropě se objeví mokrá mapa. Po dalším dešti začne omítka opadávat a v rohu místnosti se objevují první známky plísně. Majitel bytu v posledním patře okamžitě řeší dvě otázky:
Kdo je za problém zodpovědný? A kdo zaplatí opravu?
Právě podobné situace patří mezi nejčastější důvody sporů mezi vlastníky bytů a společenstvím vlastníků jednotek (SVJ). Dobrou zprávou je, že ve většině případů jsou pravidla poměrně jasná.
Pokud je příčinou problému střecha jako společná část domu, spadá její správa, údržba a opravy do působnosti SVJ jako osoby odpovědné za správu domu.
Použité normy a legislativa
- ČSN EN ISO 19496-1 Smalty - Terminologie - Termíny a definice
- ASTM D7877 (ELD) Standard Guide for Electronic Methods for Detecting and Locating Leaks in Waterproof Membranes - definuje elektronické metody (ELD) využívající měření elektrické vodivosti (nízké i vysoké napětí) k detekci porušení vodotěsné membrány; vyžaduje vodivý podklad přímo pod membránou a bývá používána pro inspekci střech, nádrží, bazénů apod.
- ASTM D8231 Standard Practice for the Use of a Low-Voltage Electronic Scanning System for Detecting and Locating Breaches in Roofing and Waterproofing Membranes - popisuje systém nízkonapěťového (méně než 50 V) elektronického skenování k detekci a lokalizaci narušení střešních a vodotěsných membrán, včetně použití pro vodivé či polokondutivní membrány jako černý EPDM
Je střecha majetkem SVJ?
Přesněji řečeno není majetkem samotného SVJ, ale společnou částí domu, kterou SVJ spravuje.
Stejně jako fasáda, nosné konstrukce, schodiště nebo technické rozvody patří i střecha mezi společné části domu. Z tohoto důvodu jejich správu nezajišťuje jednotlivý vlastník jednotky, ale osoba odpovědná za správu domu, kterou je v případě existence SVJ právě společenství vlastníků jednotek.
Pokud se příčina poruchy nachází ve střeše nebo její části, která je společnou částí domu, jde o záležitost spadající do správy společných částí, nikoli pouze o problém konkrétního bytu.
SVJ odpovídá za správu a údržbu střechy bytového domu
Mnoho problémů se střechami nevzniká ze dne na den.
Sesunutá krytina, zanesená vpust nebo drobná perforace v hydroizolaci mohou být dlouhé měsíce bez viditelných příznaků. Ve chvíli, kdy se projeví vlhkostní poruchy nebo přímé zatékání do bytu, může být část střešní konstrukce již zasažena vlhkostí.
I právě proto by měla být samozřejmostí pravidelná kontrola technického stavu střechy.
Řádná správa společných částí domu nezahrnuje pouze řešení již vzniklých závad. Podle okolností může zahrnovat také preventivní kontrolu a údržbu, jejichž cílem je předcházet vzniku nebo zhoršování závad.
Pravidelné kontroly střechy mohou pomoci odhalit závady včas, ještě před jejich rozšířením a vznikem dalších škod.
Kdy se provádí kontrola střechy?
To je otázka, kterou si klade řada výborů SVJ i správcovských společností.
ČSN 73 1901-1:2020 v příloze B uvádí doporučené cykly kontrol vybraných přístupných a kontrolovatelných částí střechy. U některých prvků je doporučený interval 0,5 roku, tedy dvakrát ročně. V praxi se proto pravidelné kontroly často provádějí na jaře a na podzim.
Kontrolu je vhodné zvážit také po mimořádných klimatických událostech, například po silné vichřici, krupobití nebo jiné události, která mohla ovlivnit technický stav střechy. Konkrétní rozsah a četnost kontrol je vhodné přizpůsobit konstrukci, stáří a technickému stavu střechy.
V praxi je vhodné řešit kontrolu také:
před koncem záruční doby
po instalaci technologií na střechu
před montáží fotovoltaiky
při podezření na zvýšenou vlhkost
pokud nebyla střecha delší dobu odborně prověřena
Pravidelná kontrola střechy bývá výrazně levnější než následné odstraňování škod způsobených zatékáním.
Zatékání do bytu střechou nemusí ukazovat na skutečné místo poruchy
To je jedna z nejčastějších chyb, se kterou se správci domů setkávají.
Majitel bytu nahlásí mokrý strop a předpokládá se, že porucha střechy se nachází přímo nad postiženým místem.
Zejména u plochých střech tomu tak ale často není.
Voda se může po proniknutí do konstrukce šířit mezi jednotlivými vrstvami a projevit se i mimo skutečné místo poruchy. Proto bývá lokalizace netěsnosti bez odborné diagnostiky často velmi složitá.
Právě z tohoto důvodu nemusí být první oprava vždy úspěšná, pokud nebyla přesně určena skutečná příčina zatékání.
Oprava ploché i šikmé střechy u bytové jednotky
Pokud je příčinou problému porucha střechy jako společné části domu, spadá její oprava do správy domu a pozemku, za kterou odpovídá SVJ.
Mnoho vlastníků bytů se snaží situaci řešit samostatně, zejména pokud se problém týká jejich bytu. To však bývá problematické.
Nejen proto, že vlastník zpravidla nemá oprávnění zasahovat do společných částí domu, ale také proto, že bez odborného průzkumu nemusí být skutečná příčina problému vůbec správně určena.
U závad střechy je vhodné, aby oprava vycházela z odborného posouzení technického stavu střechy a pokud možno také z přesné lokalizace příčiny poruchy.
Jak vybrat firmu pro opravu střechy?
Ne každá firma řeší problém stejným způsobem.
Některé společnosti se zaměřují především na samotné opravy. Jiné se specializují na diagnostiku a lokalizaci netěsností ještě před zahájením oprav.
Právě u případů zatékání bývá druhý přístup často efektivnější.
Kvalitní oprava střechy u bytové jednotky by měla navazovat na odborné zjištění příčiny problému. Odborné určení příčiny problému může výrazně snížit riziko, že se zatékání po opravě znovu objeví.
Co hrozí, když se problémy se střechou dlouhodobě neřeší?
Odkládání řešení závad může vést k rozšíření poškození a následně i k náročnějším opravám.
Z původně drobné netěsnosti může postupně vzniknout problém, který ovlivní:
tepelnou izolaci
nosnou konstrukci
vnitřní prostory bytů
společné části domu
kvalitu vnitřního prostředí
Současně mohou narůstat i náklady na odstranění škod.
Pravidelná kontrola technického stavu střechy proto může být vhodným nástrojem prevence v rámci správy domu.
Závěr
Odpověď na otázku z názvu článku je ve většině případů jednoduchá.
Ano, SVJ je jako osoba odpovědná za správu domu odpovědné za správu střechy jako společné části domu, včetně její údržby a oprav.
Pravidelná kontrola technického stavu střechy a v případě potřeby odborná diagnostika mohou pomoci odhalit poruchy ještě před jejich rozšířením nebo vznikem dalších škod.
A právě včasné odhalení problému bývá tím, co rozhoduje mezi drobnou opravou a nákladnou rekonstrukcí celého střešního pláště.
Nejčastější dotazy
Kdo platí opravu střechy, když zatéká do mého bytu?
Pokud je příčinou zatékání porucha střechy jako společné části domu, spadá její oprava do správy domu a pozemku, kterou zajišťuje SVJ. Náklady na opravu společných částí jsou náklady spojenými se správou domu a pozemku, na kterou vlastníci jednotek přispívají.
Odpovědnost za případnou škodu vzniklou v bytě se posuzuje podle konkrétní příčiny a okolností jejího vzniku. Zda a z jakého pojištění bude případná škoda uhrazena, závisí na konkrétním pojistném krytí.
Můžu si opravu střechy nad svým bytem zajistit sám?
Zpravidla ne bez součinnosti osoby odpovědné za správu domu. Střecha je společnou částí domu a vlastník jednotky nesmí společné části ohrozit, změnit nebo poškodit. Opravu střechy je proto zpravidla vhodné řešit prostřednictvím SVJ, ideálně na základě odborného posouzení příčiny a rozsahu poruchy.
Co se stane, když SVJ problémy se střechou dlouho neřeší?
Z drobné netěsnosti se postupně může rozvinout poškození tepelné izolace, nosné konstrukce i vnitřních prostor bytů. Rozsah poškození i náklady na jeho odstranění mohou v důsledku odkládání řešení závady narůstat. Včasná kontrola může pomoci odhalit problém dříve, než dojde k jeho rozšíření.
Zajímá vás víc?
➡️ Vyplňte poptávkový formulář
➡️ Zavolejte nám na +420 703 667 634
➡️ Napište na info@revizestrech.cz
Konzultace je nezávazná a zdarma.
Použité normy a legislativa
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1160 – vymezení společných částí domu
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1175 – práva a povinnosti vlastníka jednotky ve vztahu ke společným částem domu
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1180 – příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1183 – povinnost vlastníka jednotky umožnit přístup za účelem údržby, opravy, úpravy, přestavby či jiné změny domu nebo pozemku
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1189 – správa domu a pozemku včetně údržby a oprav společných částí
- Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, § 1190 – osoba odpovědná za správu domu
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., § 5 odst. 1 písm. b) – střecha jako společná část domu
- Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., § 7 písm. a) – provoz, údržba a opravy společných částí domu
- ČSN 73 1901-1:2020, příloha B – doporučené cykly kontrol vybraných částí střech
Každý článek vychází z reálných zkušeností z terénu a je psaný tak, aby byl srozumitelný a přínosný i pro laiky. Ať už jste projektant, správce budovy nebo majitel nemovitosti, náš obsah vám pomůže lépe porozumět technickým souvislostem a předcházet problémům.
Pokud chcete dostávat nové články pohodlně e-mailem, můžete se přihlásit k odběru – je to zdarma a zcela nezávazné. Odběr lze kdykoli jedním kliknutím zrušit.