ODPOVÍDÁ SVJ ZA STAV STŘECHY? A KDO ZAPLATÍ ŠKODY, KDYŽ ZATÉKÁ DO BYTU?

ÚVOD > BLOG > Odpovídá SVJ za stav střechy?

Je střecha majetkem SVJ?

Přesněji řečeno není majetkem samotného SVJ, ale společnou částí domu, kterou SVJ spravuje.

Stejně jako fasáda, nosné konstrukce, schodiště nebo technické rozvody patří i střecha mezi části budovy, které slouží všem vlastníkům jednotek. Z tohoto důvodu jejich správu nezajišťuje jednotlivý vlastník bytu, ale právě společenství vlastníků jednotek.

Pokud tedy dojde k poruše na krytině (hydroizolace, skládaná střešní taška apod.) nebo navazující závadě ve vrstvách střešního pláště, nejedná se o problém jednoho bytu, ale o problém společné části budovy.

SVJ odpovídá za revize střechy bytového domu

Mnoho problémů se střechami nevzniká ze dne na den.

Sesunutá krytina, zanesená vpust nebo drobná perforace v hydroizolaci mohou být dlouhé měsíce bez viditelných příznaků. Ve chvíli, kdy se zpozorují vlhkostní poruchy nebo přímé zatékání do bytu, bývá často část střešní konstrukce již zasažena vlhkostí.

I právě proto by měla být samozřejmostí pravidelná revize střechy.

Povinnost řádné správy společných částí domu totiž nezahrnuje pouze opravy vzniklých závad, ale také jejich prevenci. Jinými slovy – není vhodné čekat, až začne do domu zatékat.

Pravidelné kontroly střechy pomáhají odhalit problémy v době, kdy je jejich odstranění výrazně jednodušší a zejména levnější.

Kdy se dělá revize střechy?

To je otázka, kterou si klade řada výborů SVJ i správcovských společností.

Technická norma ČSN 73 1901 doporučuje provádět kontrolu střechy minimálně dvakrát ročně – zpravidla na jaře a na podzim. Současně doporučuje kontrolu po mimořádných klimatických událostech, například po vichřici, silném krupobití nebo přívalových deštích. Tyto doporučení lze upravovat na základě stáří a stavu samotné střešní konstrukce.

V praxi je vhodné řešit kontrolu také:

• před koncem záruční doby

• po instalaci technologií na střechu

• před montáží fotovoltaiky

• při podezření na zvýšenou vlhkost

• pokud nebyla střecha delší dobu odborně prověřena

Pravidelná kontrola střechy bývá výrazně levnější než následné odstraňování škod způsobených zatékáním.

Zatékání do bytu střechou nemusí ukazovat na skutečné místo poruchy

To je jedna z nejčastějších chyb, se kterou se správci domů setkávají.

Majitel bytu nahlásí mokrý strop a předpokládá se, že porucha střechy se nachází přímo nad postiženým místem.

Zejména u plochých střech tomu tak ale často není.

Voda se může po proniknutí krytinou šířit mezi jednotlivými vrstvami konstrukce a projevit se i několik metrů od skutečného místa poruchy. Proto bývá lokalizace netěsnosti bez odborné diagnostiky často velmi složitá.

Právě z tohoto důvodu nemusí být první oprava vždy úspěšná, pokud nebyla přesně určena skutečná příčina zatékání.

Oprava ploché i šikmé střechy u bytové jednotky

Pokud je příčinou problému porucha střechy jako společné části domu, měla by být oprava řešena prostřednictvím SVJ.

Mnoho vlastníků bytů se snaží situaci řešit samostatně, zejména pokud se problém týká jejich bytu. To však bývá problematické.

Nejen proto, že vlastník zpravidla nemá oprávnění zasahovat do společných částí domu, ale také proto, že bez odborného průzkumu nemusí být skutečná příčina problému vůbec správně určena.

Oprava střechy u bytové jednotky SVJ by proto měla vždy vycházet z odborného posouzení technického stavu střechy a přesné lokalizace poruchy.

Jak vybrat firmu pro opravu střechy?

Ne každá firma řeší problém stejným způsobem.

Některé společnosti se zaměřují především na samotné opravy. Jiné se specializují na diagnostiku a lokalizaci netěsností ještě před zahájením oprav.

Právě u případů zatékání bývá druhý přístup často efektivnější.

Kvalitní oprava střechy u bytové jednotky by měla navazovat na odborné zjištění příčiny problému. Jen tak lze zabránit tomu, aby se zatékání po několika měsících opakovalo.

Co hrozí, když se problémy se střechou dlouhodobě neřeší?

Odkládání oprav bývá jednou z nejdražších variant.

Z původně drobné netěsnosti může postupně vzniknout problém, který ovlivní:

• tepelnou izolaci

• nosnou konstrukci

• vnitřní prostory bytů

• společné části domu

• kvalitu vnitřního prostředí

Současně mohou narůstat i náklady na odstranění škod.

To je také důvod, proč stále více SVJ zařazuje pravidelné kontroly střech mezi standardní součást správy domu.

Závěr

Odpověď na otázku z názvu článku je ve většině případů jednoduchá.

Ano, SVJ odpovídá za stav střechy jako společné části domu a zároveň odpovídá za zajištění její údržby, kontrol i oprav.

Pravidelná revize střechy, včasná kontrola střechy a odborná diagnostika pomáhají odhalit poruchy ještě před tím, než se projeví jako zatékání do bytu střechou.

A právě včasné odhalení problému bývá tím, co rozhoduje mezi drobnou opravou a nákladnou rekonstrukcí celého střešního pláště.